Bezirksversammlung Bergedorf

Drucksache - 20-0262  

 
 
Betreff: Städtebauliche Entwicklung Sterntwiete/Binnenfeldredder
hier: Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens
Status:öffentlichDrucksache-Art:Beschlussvorlage
Federführend:Interner Service, Gremienbetreuung und Wahlen   
Beratungsfolge:
Stadtentwicklungsausschuss
14.01.2015 
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses (offen)   
04.02.2015 
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses (offen)   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlage/n

Sachverhalt:

 

Rückblick

 

In der Sitzung des damaligen Stadtplanungsausschusses am 04.12.2013 wurden die Planungsüberlegungen zur Errichtung eines Discountmarktes und ca. 60 Wohnungen auf dem Flurstück 2266 östlich der Sterntwiete vorgestellt und am 09.04.2014 erneut mit der Politik diskutiert. Der vom Investor eingereichte städtebauliche Entwurf (s. Anhang S.3) wurde vom Bezirksamt wie auch von der Politik als kritisch beurteilt, da er sich nur unzureichend ins bauliche Umfeld einfügt hat.

 

Investor bzw. Projektentwickler haben daraufhin in Abstimmung mit dem Bezirksamt ein Konzept zur städtebaulichen Neuordnung und Visualisierung in Auftrag gegeben (s. Anhang ab S.4). Darüber hinaus wurde das Verträglichkeitsgutachten der CIMA aktualisiert. Die aktuellen Pläne und Überlegungen zu dem kombinierten Einzelhandels- und Wohnungsbauprojekt wurden der kleinen Politikrunde am 25.11.2014 vorgestellt. Sie beinhalten ein bauliches Konzept für das gesamte Nahversorgungszentrum (NVZ) einschl. des vorhandenen REWE-Marktes und der ergänzenden kleinteiligen Nutzungen. Insgesamt erscheint der Bau von ca. 120 Wohnungen möglich (60 im direkten Zusammenhang mit dem Discounter; 60 weitere im Bereich des heutigen NVZ).

 

Das aktuelle CIMA-Gutachten wurde den Teilnehmern der Politikrunde ebenfalls zur Verfügung gestellt. Es formuliert als Obergrenze für den Discounter bei 1.000 qm Verkaufsfläche.

 

 

 

 

 

 

 

Zu den wesentlichen Punkten wird eine kurze Zusammenfassung gegeben:

 

Einzelhandel

 

Der geplante Discountmarkt befindet sich außerhalb des im Einzelhandelskonzept für den Bezirk Bergedorf (CIMA, 2010) dargestellten NVZ Binnenfeldredder. Der Markt wird aber trotzdem als sinnvolle Ergänzung zu diesem NVZ betrachtet. Grundlage für diese Beurteilung ist das aktualisierte Verträglichkeitsgutachten der CIMA. Das Einzugsgebiet des heutigen NVZ ist eher auf das fußläufige Umfeld begrenzt und kann heute nur eine geringe Fernwirkung erzielen. Unter Beachtung der Entwicklungen im Wettbewerbsumfeld hält das Gutachten es für sinnvoll, den Standort Binnenfeldredder zeitgemäß weiter zu entwickeln und im Wettbewerb (autokundenorientierte Wocheneinkäufe) mit anderen (Koppel-)Standorten zu stärken. Die Stärkung vorhandener Zentren ist auch ein grundsätzliches Ziel des Bergedorfer Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.

 

Nach dem Gutachten gehen von einem neu zu errichtenden Discounter mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.000 qm keine die bestehenden Zentren schädigenden Wirkungen auf andere Nahversorgungsstandorte aus. Die Umsatzverteilungen liegen in einem Bereich von deutlich unter 10% und bewegen sich somit im städtebaulich verträglichen Bereich.

 

Verknüpfung mit dem heutigen NVZ

 

Das CIMA-Gutachten weißt aber auf die Notwendigkeit hin, zum vorhandenen Nahversorgungszentrum eine Verknüpfung herzustellen. Dies soll in erster Linie durch eine sinnvolle Konzeptionierung der Stellplatzanlage erreicht werden, von der auch das vorhandene NVZ gut zu erreichen sein soll.

 

Aus städtebaulicher Sicht wäre auch eine Modernisierung und Neukonzeptionierung des NVZ wünschenswert, um ein sinnvolles und funktionierendes Gesamtkonzept entwickeln zu können, welches in der baulichen Studie dargestellt wird.

 

Der Eigentümer der benachbarten Grundstücksfläche, auf der auch der Rewe-Markt ansässig ist, hat aktuell allerdings keine Entwicklungsabsichten für den Markt und aktuell kein Interesse an der Realisierung von Wohnungsbau in den oberen Geschossen. Grundsätzlich würde er diese Entwicklung aber befürworten bzw. sich einer Entwicklung nicht versperren. Der Mieter REWE beurteilt das Vorhaben dagegen negativ und hat auch eine entsprechende Studie zur Verträglichkeit durch Bulwien Gesa erstellen lassen.

 

Lage / Verkehr

 

Das Gesamtvorhaben beinhaltet eine vorhabenbezogene Umgestaltung des Straßenzuges Sterntwiete und eine Verlegung eines Straßenabschnittes der Goerdelerstraße.

 

Im Bereich der Sterntwiete sind die vorgesehenen Stellplätze so anzuordnen, dass der Verkehrsablauf nicht beeinträchtigt, eine gefahrlose Beladung der PKW ermöglicht und eine ansprechende Gestaltung des Straßenzuges gewährleistet wird.

Die Goerdelerstraße muss in diesem Bereich begradigt bzw. geringfügig nach Süden verlegt werden. Eine Beeinträchtigung des südlich davon gelegenen Wohngebäudes ist in diesem Zusammenhang zu vermeiden. Der Nachweis dafür ist über eine entsprechende lärmtechnische Untersuchung zu erbringen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Planungsrecht sowie Vorschlag zum weiteren Vorgehen

 

Der Bebauungsplan Lohbrügge 3 sieht auf dem Flurstück 2266 mit der Festsetzung Stellplatzfläche keine Erweiterung des NVZ vor. Die Überbauung mit einem Discounter berührt den Grundzug der Planung, so dass die Schaffung von neuem Planungsrecht erforderlich ist.

Das Bezirksamt empfiehlt, die Schaffung des neuen Planungsrechts auf das gesamte neue NVZ zu beziehen, also auch den heute bereits bestehenden Teil einzubeziehen. Beabsichtigt wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, der für den Bereich des Discounters einschl. Wohnungen um einen Durchführungsvertrag zu ergänzen wäre und der konkrete Realisierungsdaten enthalten würde. Hierzu hat sich der Investor auch grundsätzlich bereit erklärt. Für das bestehende NVZ würde der Bebauungsplan eine Angebotsplanung beinhalten, die auch den Bau von ca. 60 weiteren Wohnungen enthalten würde.

 

 


Petitum/Beschluss:

 

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Bau von Wohnungen (30% geförderter Wohnungsbau) und eines Discountmarktes mit max. 1.000 qm Verkaufsfläche auf dem Flurstück 2266 zu und beauftragt die Verwaltung, ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten, welches sich auch auf das bestehende NVZ bezieht und somit eine sinnvolle städtebauliche Gesamtlösung ermöglicht.

 

 

 


Anlage/n:

 

Präsentation NVZ Sterntwiete.